Vous avez hérité d’un bien immeuble en Espagne. Cependant, vous ne pouvez pas l’utiliser, voire même pas y accéder, car l’un des héritiers l’a occupé de manière exclusive. En plus, bien entendu, cette personne refuse de vendre la maison. Quels sont vos droits en droit espagnol en tant qu’héritier non occupant ?
L’indivision en Espagne
Imaginons, par exemple, qu’après l’acceptation de la succession, vous et votre frère devenez propriétaires de la maison que vos parents avaient acheté en Espagne. Dans ce cas, vous êtes en indivision.
L’indivision (“copropiedad”, “condominio” ou “comunidad”) est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes ont des droits de propriété concurrents sur un même bien. Les titulaires des droits sont dénommés indivisaires.
La bonne nouvelle est que vous pouvez demander de sortir de cette indivision. En Espagne, la loi prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.
Comment peut-on mettre fin à l’occupation par l’héritier ?
Il existe différents moyens pour sortir de l’indivision, notamment, la vente du bien à un tiers ou la cession à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente) de votre part aux autres copropriétaires :
La cession de sa part indivise à un indivisaire (ou tiers)
Un copropriétaire peut céder sa part de propriété à un autre copropriétaire. Cette cession peut se faire par donation ou vente.
La vente de sa part à un tiers est l’option moins habituelle car peu de personnes veulent devenir copropriétaires d’un immeuble avec des personnes étrangères.
La vente au profit d’un tiers
La vente doit être décidée de commun accord par tous les copropriétaires, qui vont partager le prix selon son pourcentage de participation.
Toutefois, lorsqu’un des indivisaires refuse de vendre, la loi permet aux autres indivisaires de saisir le tribunal (voir ci-dessous).
La vente aux enchères
À défaut d’un accord entre les copropriétaires, le juge peut, à la demande d’un copropriétaire, ordonner l’extinction du bien indivis ainsi que la licitation (vente aux enchères publiques).
Les indivisaires ont le droit de participer à la vente par licitation.
Puis-je demander une indemnité d’occupation à l’héritier occupant ?
Si l’un des indivisaires fait un usage exclusif de l’appartement ou maison sans votre accord, vous pouvez obtenir une indemnité conséquence des préjudices subis.
Afin d’obtenir un dédommagement, il faut constituer un dossier comprenant l’évaluation du montant de la réparation. Dans ce cas, un expert doit déterminer la valeur du loyer mensuel pour le type d’immeuble.
Cette somme se multiplie par le nombre de mois que le coindivisaire a occupé le logement depuis la mise en demeure jusqu’à qu’il l’abandonne.
Le montant final est le résultat d’appliquer la quote-part du propriétaire-victime.
Cas : Alexandre et Marie sont frère et soeur. Ils ont hérité d’une maison à Roses (Catalogne) de ses parents décédés. Alexandre et Marie ont accepté l’héritage et sont désormais copropriétaires (50%-50%) du bien. Alexandre, qui aime le soleil espagnol et la mer catalane, s’est installé définitivement dans la maison sans payer de loyer à sa sœur. Marie, qui est également propriétaire de la maison, ne peut pas l’utiliser. Sa relation avec son frère s’est détériorée et ils ne parviennent pas à se mettre d’accord. Elle en a assez de cette situation et décide de consulter un avocat en Espagne.
Tout d’abord, son avocat envoie une mise en demeure à Alexandre en lui proposant 3 solutions :
1. Acheter 50 % de la part de sa sœur.
2. vendre la maison à un tiers.
3, Payer un loyer à sa sœur pour l’utilisation de la maison.
Alexandre reste impassible. N’ayant reçu aucune réponse de sa part, Marie décide, conseillé par son avocat espagnol expert en droit immobilier, de saisir les tribunaux espagnols afin qu’un juge ordonne la vente de la maison aux enchères, ainsi qu’une indemnisation de 500 euros pour chaque mois où son frère reste dans la maison depuis la mise en demeure.
Si vous vous trouvez dans cette situation et vous souhaitez partager l’indivision et par la suite obtenir une réparation, contactez ADOM abogados. Un avocat espagnol francophone vous accompagne pendant toute la procédure de mise en demeure, et le cas échéant, contentieuse. Nous sommes à vos côtés pour défendre vos droits.
