Formalités pour acheter un bien immobilier en Espagne

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Les formalités pour acheter un bien immobilier en Espagne sont nombreuses, et comprennent plusieurs étapes, documents et taxes. Dans cet article, nous allons détailler la procédure d’achat d’une maison ou d’un appartement en territoire espagnol.

La procédure n’est pas forcément rapide, car il faut effectuer certaines vérifications et obtenir certains documents pour garantir la sécurité de l’opération et la tranquillité de l’acheteur.

Quelles formalités préalables dois-je effectuer pour acheter un bien en Espagne ?

Les étrangers ont le droit d’investir librement dans l’immobilier en Espagne, sauf quelques exceptions.

Si bien, toute personne étrangère (c’est-à-dire, qui n’a pas la nationalité espagnole) envisageant d’acheter une propriété en Espagne doit obtenir un NIE (« Número de Identificación de Extranjeros », Numéro d’Identification d’Étranger). Le dossier pour l’obtention du NIE peut être déposé en Espagne ou dans le Consulat espagnol en France correspondant à votre domicile.  

Ce numéro vous sera demandé dans toutes les relations avec l’Administration Publique espagnole, et même, vous sera requis par d’autres institutions privées, telles que les notaires ou les banques.  

Une fois obtenu le NIE, il est conseillé d’ouvrir un compte bancaire en Espagne afin de justifier le transfert des fonds pour l’achat, ainsi que par la suite pouvoir payer les impôts, les consommations, etc.

Quels sont les contrats à formaliser pour acheter une propriété en Espagne ?

Lorsqu’une agence immobilière intervient dans la transaction, elles peuvent vous demander (même si ce n’est pas souvent le cas) de signer un « contrato de reserva » (contrat de réservation). Pour ce faire, vous devrez verser une certaine somme d’argent (entre 1.000€ et 3.000€).  

Ensuite, avant d’aller chez le « notario » (notaire) afin de signer l’acte de vente, c’est une pratique courante de signer un avant-contrat privé entre le vendeur et l’acheteur. Ce contrat n’est pas obligatoire, bien qu’il soit normalement formalisé lorsque le vendeur est un promoteur immobilier ou lorsque l’acheteur veut s’assurer de la disponibilité du bien. 

En Espagne, la modalité la plus courante est le « contrato de opción de compra » (contrat d’option d’achat), dont l’équivalent en France serait la promesse de vente. Toutefois, il est possible aussi de signer d’autres contrats tels que « contrato de compraventa con arras », « compromiso de venta », etc.

Dans ces contrats, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur le bien, le prix et les conditions de vente. Il est d’usage que l’acheteur verse un acompte correspondant en principe à 5-10% du prix de vente. Néanmoins, elle n’est pas obligatoire.

Si l’acheteur décide d’acheter le bien immobilier, cette somme est imputée sur le prix de vente. En revanche, si l’acheteur décide de ne pas acheter, la prime restera acquise au propriétaire. Si l’acheteur n’achète pas par des causes imputables au vendeur, il doit payer à l’acheteur une somme égale au double de l’acompte.

À noter : ce contrat préliminaire est parfaitement valable, par conséquent, les parties sont légalement tenues de respecter le contenu du contrat. D’où l’importance de se faire conseiller par un avocat expert en droit immobilier espagnol avant de formaliser ce type de contrat et, particulièrement, lorsque vous devez payer un acompte. Des nombreux clients ont perdu l’acompte parce qu’ils n’ont pas été correctement conseillés.

Registro de la Propiedad et Catastro en Espagne

En Espagne, il faut faire la différence entre le « Registro de la Propiedad» (Registre de la Propriété) et le « Catastro » (Cadastre) qui sont dédiés aux biens immobiliers mais indépendants l’un de l’autre.  

Dans le premier, vous pouvez vous renseigner sur la propriété du bien, sa description, ainsi que les charges grevant le bien.

Si bien l’inscription au Registro des transmissions d’un bien immobilier n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé, notamment à des fins de publicité à l’égard des tiers.

En plus, avant de signer cet avant-contrat, une « Nota Simple » sera demandée au Registre afin de confirmer la proprieté, la description et s’il existent des hypothèques ou des charges. Par exemple, des servitudes ou si le bien est soumis au paiement d’impôts, qui pourront limiter la valeur ou la jouissance du bien. 

Le Cadastre est un registre administratif comprenant les descriptions et les plans des biens immobiliers, le propriétaire et sa destination, ainsi que la valeur de ceux-ci dans le domaine topographique. Cette valeur sert de base de calcul pour déterminer certains impôts.

Il est fréquent de trouver des descriptions dans le registre et des plans de cadastre qui ne coïncident pas, bien qu’il existe un règlement qui oblige les opérateurs juridiques à coordonner ces informations.

Acte authentique chez le Notaire espagnol

L’acte authentique (« escritura de compraventa ») est un document public formalisé devant le notaire. Cet acte doit préciser l’identité du vendeur et de l’acheteur, la description du bien, l’existence de charges grevant le bien, le prix de vente et les modalités de paiement.

L’intervention du notaire offre des garanties de certitude et assure l’efficacité de la transaction tout en respectant la légalité, ce qui permet l’inscription de l’acte au « Registro de la Propiedad ».

En Espagne, l’acheteur fait le choix du notaire, puisque c’est lui qui va payer la plupart des honoraires du notaire.  

Procuration pour acheter en Espagne

Les parties peuvent être présentes ou représentées (à travers d’une procuration « poder especial », laquelle peut être effectuée devant notaire espagnol, à l’étranger avec une traduction assarmentée et apostille devant un notaire public ou le Consulat espagnol). 

Documents à fournir pour l’achat immobilier en Espagne

Avant de signer, le vendeur fournira certains documents, y compris, le certificat d’habitabilité (« certificado de habitabilidad »), le diagnostic de performance énergétique (« certificado de eficiencia energética ») et justificatif de paiement des impôts, et le cas échéant du syndicat des copropriétaires.

Moyens de paiment du prix d’achat

La formule la plus acceptée afin d’effectuer le paiement est le chèque bancaire. Celui-ci sera émis par votre banque espagnole au nom du vendeur et vous l’amènerez avec vous le jour du rendez-vous chez le notaire. Ce système est préférable  au virement  pour le vendeur parce que vous payez au vendeur au même moment de la signature, et non avant ou après évitant ainsi des risques. 

Quels sont les frais et les impôts à payer lorsqu’on achète un bien en Espagne ?

Frais et honoraires des professionnels

Les dépenses les plus courantes lors d’un achat en Espagne sont les suivantes : 

  • Les honoraires du notaire qui va rédiger l’acte authentique de vente. Ils sont calculés selon la valeur du bien.  En Espagne les honoraires du notaire ne comprennent pas les impôts.
  • Les frais d’inscription de l’« escritura publica » au Registre Foncier. Il faut payer une taxe selon la valeur de la propriété.  

En ce qui concerne les honoraires de l’agent immobilier, ils sont généralement payés par le vendeur (normalement jusqu’à 5% de la valeur de la transaction).  

Les honoraires de l’avocat spécialiste en achat immobilier en Espagne.

À noter : à différence des pays francophones, le notaire n’effectue pas les vérifications administratives, juridiques et urbanistiques nécessaires. De ce fait, il est vivement conseillé de faire appel à un avocat espagnol expert en droit immobilier qui parle votre langue.

Les impôts des propriétaires en Espagne

Impôts à payer dérivés de l’opération immobilière

La fiscalité de tout achat immobilier dépend principalement de trois facteurs : si le bien est neuf/ancien et la localisation du bien selon la région (« Comunidades Autónomas ») et de la valeur. Les taxes à prévoir lors d’un achat immobilier sont les suivantes : 

  • Dès que le bien est neuf vous devrez acquitter deux impôts 
    • « Impuesto sobre el Valor Añadido » ou « IVA » (TVA) qui atteint normalement un 10% du prix d’achat, sauf si le bien a plus de deux places de parking, la TVA sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21%.
    • « Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » (actes juridiques documentés) dont le pourcentage dépend de la région dans laquelle la maison ou l’appartement est situé, mais varie de 0,5% à 2% sur la valeur de référence cadastrale (« valor de referencia catastral ») ou du prix de vente s’il est superieur.
  • Si le bien est ancien (le cas le plus courant) 
    • « Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou « ITP» (impôt sur le transfert de la propriété). C’est un impôt progressif et le taux varie selon la région et sur la valeur de référence cadastrale (« valor de referencia catastral ») ou du prix de vente s’il est superieur (4 à 11%).  

Particularité : le vendeur non-résident en Espagne ayant réalisé une plus-value est soumis à l’IRNR  à un taux de 19% (voir ci-dessous). Une législation spéciale espagnole oblige l’acheteur à retenir le 3% du prix d’acquisition et de le payer à l’administration fiscale espagnole à titre d’acompte sur l’impôt sur les bénéfices du vendeur.  

Impôts à payer en tant que propriétaire

Une fois que vous êtes devenu propriétaire du bien, vous êtes redevable de plusieurs impôts annuels, que vous soyez résident ou non-résident en Espagne.  

  • « Impuesto sobre Bienes Inmuebles » ou « IBI » (équivalent à la taxe foncière en France). La somme à payer dépend de la région et de la valeur assignée au bien par le Cadastre (ce qui se connaît comme « valor catastral »).  La moyenne à payer en Espagne est de 500€.  
  • « Tasa de Residuos Urbanos » (équilavent à la taxe des ordures ménagères en France).  
  • « Impuesto sobre la Renta de No Residentes » ou « IRNR » (’impôt sur le revenu des non-résidents) : l’impôt ne concerne que les non-résidents en territoire espagnol. Si l’utilisation est personnelle, le taux est de 19% sur 1,1% de la valeur cadastrale du bien. Si ce dernier est loué, le taux est de 19% sur les revenus locatifs, toutefois des déductions des charges sont prévues (assurance, charges de copropriété, impôt foncier…). 
  • « Impuesto sobre el Patrimonio » (l’Impôt sur la Fortune). En général, l’impôt ne concerne que les personnes ayant un patrimoine en Espagne supérieur à 700.000€.  

Également il faut prévoir d’autres frais, tels que les charges de la copropriété si c’est un appartement, l’assurance d’habitation, les consommations, etc. 

ADOM Abogados est à vos côtés pour vous conseiller juridiquement dans votre projet immobilier afin que vous puissiez acheter en Espagne en toute tranquillité, sécurité juridique et confort. Nous prenons en charge pour vous les formalités pour acheter un bien immobilier en Espagne