Sortir de l’indivision en Espagne : que faire lorsqu’un héritier occupe seul le logement ?
Vous avez hérité d’un bien immeuble en Espagne. Cependant, vous ne pouvez pas l’utiliser, voire même pas y accéder, car l’un des héritiers l’a occupé de manière exclusive. En plus, bien entendu, cette personne refuse de vendre la maison. Quels sont vos droits en droit espagnol en tant qu’héritier non occupant ?
Comprendre l’indivision en Espagne
Imaginons, par exemple, qu’après l’acceptation de la succession, vous et votre frère devenez propriétaires de la maison que vos parents avaient acheté en Espagne. Dans ce cas, vous êtes en indivision.
Après un décès, les héritiers deviennent copropriétaires indivis du patrimoine laissé par le défunt.
Le Code civil espagnol définit l’indivision (“copropiedad”, “condominio” ou “comunidad”) comme la situation dans laquelle un bien appartient simultanément à plusieurs personnes, chacune détenant une quote-part abstraite.
Les titulaires des droits sont dénommés indivisaires.
Caractéristiques importantes de l’indivision en Espagne :
-
Chaque héritier possède un pourcentage du bien, mais aucun n’est propriétaire exclusif d’une partie déterminée.
-
Les décisions importantes (vente, donation, hypothèque, location longue durée…) nécessitent l’accord unanime.
-
Les dépenses ordinaires (charges, IBI, entretien) doivent être supportées proportionnellement par tous les héritiers.
La bonne nouvelle est que vous pouvez demander de sortir de cette indivision. L’indivision n’est pas obligatoire : en Espagne, tout héritier peut demander d’y mettre fin à tout moment (article 400 CC).
En Espagne, la loi prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.
Quand un héritier occupe seul le logement : droits et obligations
Il s’agit d’une situation extrêmement fréquente : un des héritiers, souvent celui qui vit à proximité ou celui qui a accompagné le défunt, reste dans la maison et en fait un usage exclusif.
Cela est-il légal ?
➡ Oui, tant que les autres héritiers l’autorisent expressément ou tacitement.
➡ Non, si les autres héritiers s’y opposent (avec certaines nuances).
L’héritier occupant doit-il indemniser les autres ?
En principe, oui.
Le Tribunal Supremo (Cour suprême espagnole) considère que l’héritier qui profite seul d’un bien indivis doit verser aux autres une indemnité d’occupation à partir du moment où ceux-ci expriment leur désaccord.
Cette indemnité est calculée, en général, en fonction de la valeur locative du logement.
Exemple concret d’indemnité d’occupation
La maison pourrait se louer 900 € / mois.
Un héritier l’occupe seul.
Les autres héritiers ont chacun 1/3.
L’indemnisation approximative serait : 300 €/mois pour chacun.
Comment peut-on mettre fin à l’occupation par l’héritier ? Sortir de l’indivision : les solutions légales en Espagne
Il existe différents moyens pour sortir de l’indivision.
Tout héritier peut demander sa dissolution même si les autres ne sont pas d’accord.
Voici les 4 solutions possibles.
1. Vente amiable du bien
C’est l’option la plus simple et la plus économique.
Si tous les héritiers acceptent, le bien se vend et le prix se partage selon les quotes-parts.
Avantages :
✔ rapide
✔ peu coûteux
✔ solution qui met fin à tous les conflits
Mais… peu probable.
Toutefois, lorsqu’un des indivisaires refuse de vendre, la loi permet aux autres indivisaires de saisir le tribunal (voir ci-dessous).
2. Rachat de parts (attribution à un seul héritier)
Un copropriétaire peut céder sa part de propriété à un autre copropriétaire. Cette cession peut se faire par donation ou vente.
À prévoir :
-
calcul de la valeur du bien,
-
compensation financière (soulte),
-
acte notarial ou jugement.
La vente de sa part à un tiers est l’option moins habituelle car peu de personnes veulent devenir copropriétaires d’un immeuble avec des personnes étrangères.
3. Division physique du bien
Possible uniquement si le bien peut être divisé matériellement (terrain, immeuble divisible).
Très rare dans les logements urbains.
4. Procédure judiciaire et vente aux enchères
Lorsque aucun accord n’est possible, le Code civil permet d’entamer la procédure judiciaire dite “acción de división de la cosa común” (articles 400 et 404 CC).
Le juge peut ordonner :
-
la vente aux enchères du bien,
-
ou l’attribution à un héritier moyennant compensation.
C’est souvent l’unique voie dans les situations de blocage total.
Puis-je demander une indemnité d’occupation à l’héritier occupant ?
Si l’un des indivisaires fait un usage exclusif de l’appartement ou maison sans votre accord, vous pouvez obtenir une indemnité conséquence des préjudices subis.
Afin d’obtenir un dédommagement, il faut constituer un dossier comprenant l’évaluation du montant de la réparation. Dans ce cas, un expert doit déterminer la valeur du loyer mensuel pour le type d’immeuble.
Cette somme se multiplie par le nombre de mois que le coindivisaire a occupé le logement depuis la mise en demeure jusqu’à qu’il l’abandonne.
Le montant final est le résultat d’appliquer la quote-part du propriétaire-victime.
Cas : Alexandre et Marie sont frère et soeur. Ils ont hérité d’une maison à Roses (Catalogne) de ses parents décédés. Alexandre et Marie ont accepté l’héritage et sont désormais copropriétaires (50%-50%) du bien. Alexandre, qui aime le soleil espagnol et la mer catalane, s’est installé définitivement dans la maison sans payer de loyer à sa sœur. Marie, qui est également propriétaire de la maison, ne peut pas l’utiliser. Sa relation avec son frère s’est détériorée et ils ne parviennent pas à se mettre d’accord. Elle en a assez de cette situation et décide de consulter un avocat en Espagne.
Tout d’abord, son avocat envoie une mise en demeure à Alexandre en lui proposant 3 solutions :
1. Acheter 50 % de la part de sa sœur.
2. vendre la maison à un tiers.
3, Payer un loyer à sa sœur pour l’utilisation de la maison.
Alexandre reste impassible. N’ayant reçu aucune réponse de sa part, Marie décide, conseillé par son avocat espagnol expert en droit immobilier, de saisir les tribunaux espagnols afin qu’un juge ordonne la vente de la maison aux enchères, ainsi qu’une indemnisation de 500 euros pour chaque mois où son frère reste dans la maison depuis la mise en demeure.
Quand faire appel à un avocat en Espagne pour sortir d’une indivision ?
La présence d’un avocat est fortement recommandée lorsque :
-
un héritier occupe le logement sans accord,
-
il existe un conflit sur les clés ou l’accès,
-
un héritier refuse de vendre,
-
les héritiers vivent ailleurs
-
la situation dure depuis des années,
-
un procès devient inévitable.
Un avocat francophone facilite :
-
la communication,
-
l’explication de la procédure,
-
les démarches,
-
la coordination avec des héritiers résidant à l’étranger.
Comment notre cabinet accompagne les héritiers francophones
Chez ADOM Abogados, nous accompagnons depuis des années des familles francophones confrontées à des situations complexes d’indivision en Espagne.
Notre intervention couvre :
-
la négociation entre héritiers,
-
les mises en demeure,
-
le calcul des indemnités d’occupation,
-
la préparation des ventes (amiables ou judiciaires),
-
les actions en division de la chose commune,
-
les procédures pour occupation illégitime,
-
l’assistance totale en français.
Notre objectif : trouver la solution la plus rapide, la plus efficace et la moins conflictuelle pour liquider l’indivision.
Conclusion pour sortir de l’indivision en Espagne et gérer l’occupation d’un héritier
Lorsqu’un héritier occupe seul un bien immobilier en Espagne, les autres héritiers ne sont pas démunis.
Le droit espagnol leur offre :
-
des mécanismes d’indemnisation,
-
des voies amiables de sortie de l’indivision,
-
et, en dernier recours, la possibilité d’obtenir la division judiciaire du bien.
Mettre fin à l’indivision en Espagne : solutions pratiques et légales
Si vous êtes confronté à cette situation, il est essentiel d’agir rapidement afin d’éviter une détérioration du bien, des dettes ou une rupture familiale durable.
Cet article est uniquement à titre informatif. Nous déclinons toute responsabilité. La réglementation peut varier et il est imperatif de consulter un professionnel pour des conseils personnalisés.
